特大暴雨后如何化危为机

文/李季平

原载于《现代物业·新业主》2012年第9期/总第234期

北京市防汛指挥部在2012年7月26日举行的新闻发布会上公布，北京市遭遇的7·21特大暴雨，共造成77人死亡，直接经济损失116.4亿元。

除此以外，此次特大暴雨也使北京市20多个楼盘出现不同程度的漏水、墙皮脱落等情况。“北青网”7月27日报道称，一些在暴雨中遭遇楼房漏水的业主在网上公开调侃：“小区东门去看海”、“地下室变成水族馆”、“我家成了海景房”、“阳台就像水帘洞”。报道称，这些漏水的楼盘中，也有一些知名房企出品的所谓“精品住宅”，甚至是别墅“豪宅”，如保利地产的保利茉莉公馆、金融街地产的金色漫香林、绿城地产的绿城百合公寓、中粮万科地产的长阳半岛等等。这些动辄几百万元甚至上千万元一套的房子也难以经受住这次特大暴雨的“洗礼”，这让购房者无所适从。

对于北京市此次61年一遇的特大暴雨，近段时间以来，社会舆论关注点比较集中在因灾死亡人员数量和城市快速发展与地下排水管网设计不匹配等热点问题，因此，当笔者看到北京市竟然有20多个楼盘在此次特大暴雨后出现漏水等问题后，我感到，我们的物业服务企业应当从北京7·21特大暴雨中得到更多的启示。

首先，防汛应急预案必须扎实有效。每当汛期来临，一些物业服务企业一般都制订有应急预案，如值班制度、组织机构、防汛物资准备等等，但是由于类似北京这样几十年一遇的特大暴雨很少遇到，多数情况下防汛应急预案往往派不上用场，汛期就过去了，长此以往就助长了人们的麻痹心理，甚至在制订防汛应急预案的时候就没有打算去实施。

北京7·21特大暴雨事实说明，物业服务企业防汛应急预案的意义就在于“万一”大于“一万”，必须将每年汛期都当成“万一”出现数年、数十年甚至更长时间一遇的大暴雨来看待才能有备无患，或者至少将损失减小到最低程度。尤其在管理细节上要下工夫，比如：小区内排水系统有无障碍；地下车库出入口沙袋数量够不够、排水设施是否到位；属于物业管理服务范围的市场、图书馆、医院等公共设施汛期应急措施责任人是否落实；高层、超高层或者特殊建筑的避雷设施是否已安装并通过了检测，可以正常发挥作用；楼顶、墙壁的广告牌一旦遭遇狂风暴雨是否会出现松动、掉落……物业服务企业汛期应急预案制订得越具体、落实得越扎实，真正遭遇异常水患时，企业才能取得主动权。

其次，应当通过多种渠道化解因灾情而与业主之间产生的矛盾。北京市此次20多个楼盘房屋漏雨、漏水、墙皮脱落、地下室进水等情况发生后，一些业主首先指责物管公司没有尽到责任，或者直接要求物管公司赔偿。其实，物业服务企业面对这样的状况，需要理性应对，不宜与业主发生正面冲突，因为在突遇的暴雨面前，无论是普通商品房业主，还是高档豪华别墅的业主，面对自己的房子在暴雨中出现问题，离自己最近、平日打交道最多的就是物管公司，他们将自己的遭遇首先向物业服务企业倾诉，其焦急及迫切希望尽快解决的心情是可以理解的。

但是，当业主态度冷静以后，物业服务企业就应当针对每家每户的不同情况，根据相关法律法规区分原因逐个解决。比如在保修期内，可以联系开发商维修；超过保修期的需要用专项维修资金解决；地下室进水也应当区分具体责任范围，如果是小区内排水系统阻塞，当然是物管的责任，如果小区内排水系统正常，就是楼盘设计上的问题，物管公司是难以解决的。比如此次北京7·21特大暴雨发生后，金色漫香林小区部分业主因排水不畅受到不同程度损失，金色漫香林物管公司通过公布《防汛抢险情况通报》的方式向全体业主说明原因。《通报》称，“暴雨发生后，物业公司立即启动应急预案，项目管理团队、工程、客服管理人员全力以赴为业主排水抢险，但是由于金色漫香林小区外围市政排水系统水位高于小区水位，导致雨水倒灌，致使在小区内各类排水设施全面启动情况下仍然无法满足排水所需”。这样公布以后，业主明白了原因，问题不是物管公司靠自己能够解决的，业主与物管的对立情绪自然会弱化。当然，此时，物管也应当更多从关心业主的角度寻找自身原因，比如每当天气预报有降雨信息时，是否应当联系不在小区居住的顶层住户，提醒其关心房屋的防雨情况等，以便使业主更加体会到物业服务企业周到而细致的关怀。

再次，认真、及时用足用活相关政策。7·21特大暴雨，对于物业服务企业来说并不完全是负面影响，也有积极的一面。据7月28日《新京报》报道，针对此次特大暴雨使北京市一些过了质保期的房屋漏雨情况比较严重的事实，北京市住建委表示，此种属于紧急情况，使用住宅专项维修资金维修房屋建筑，可以不经过“双三分之二”以上业主同意的程序应急提取。

众所周知，按照正常程序，业主组织或物业服务企业到相关部门申请提取住宅专项维修资金程序繁杂，非常困难。这次北京市明确可以按照应急程序提取专项维修资金用于房屋漏雨维修，物业服务企业应当利用这个难得的机遇，认真及时地用足用好这一政策，将过去遗留的以及此次新出现的需要动用专项维修资金的工程做好。值得期许的是，北京市出台这样的政策，对于各地在汛期使用专项维修资金具有导向作用，其他城市物业服务企业需要制订好专项维修资金使用方案，密切关注政府部门动向，抓住适当机遇，用足用好政府因突发暴雨督促物业服务企业尽快发挥住宅专项维修资金作用的相关政策。